Les malfaçons en bâtiment désignent des défauts d’exécution ou des non-conformités par rapport aux règles de l’art, aux normes en vigueur (DTU, Eurocodes, etc.) ou au contrat. Elles peuvent affecter la solidité de l’ouvrage, le rendre impropre à sa destination ou simplement engendrer des désordres esthétiques ou fonctionnels. On distingue les malfaçons apparentes (visibles à la réception) et les malfaçons cachées ou évolutives, susceptibles d’être couvertes par des garanties légales comme la garantie décennale ou biennale. Leur identification exige une analyse technique précise et rigoureuse, appuyée sur des constats détaillés.
Typologie des malfaçons
- Malfaçons apparentes :
Ce sont celles qui sont visibles lors de la réception de l’ouvrage (ex : carrelage mal posé, enduits cloqués, garde-corps mal scellés). Elles doivent faire l’objet de réserves dans le procès-verbal de réception. - Malfaçons cachées ou évolutives :
Elles apparaissent après réception, souvent révélées par des désordres structurels ou fonctionnels (ex : fissurations progressives, infiltrations d’eau, affaissements de dallage). Elles peuvent engager :- La garantie décennale (article 1792 du Code civil) si elles compromettent la solidité ou rendent l’ouvrage impropre à sa destination.
- La garantie biennale (article 1792-3 du Code civil) si elles affectent les éléments d’équipement dissociables.
- La responsabilité contractuelle de droit commun, dans certains cas.
Origines fréquentes des malfaçons
- Défaut de conception ou d’étude préalable (absence d’étude de sol, mauvais dimensionnement).
- Erreurs de mise en œuvre (non-respect des DTU, défauts de compacité, mauvaise planéité).
- Défaut de coordination entre corps d’état (chevauchement des interventions, absence de phasage logique).
- Utilisation de matériaux non adaptés ou de qualité insuffisante.
Conséquences des malfaçons
Les malfaçons peuvent avoir un impact :
- Technique : atteinte à la solidité de la structure, altération des performances thermiques, acoustiques ou mécaniques.
- Économique : surcoûts de reprise, interruption d’exploitation, perte de valeur du bien.
- Juridique : responsabilité contractuelle des constructeurs, contentieux avec le maître d’ouvrage ou les acquéreurs.
Rôle de l’expert bâtiment
L’expert a pour mission de :
- Constater techniquement les désordres avec précision.
- Qualifier s’il s’agit ou non de malfaçons au sens juridique.
- Déterminer les causes probables en analysant la chronologie, les matériaux, les conditions d’exécution.
- Proposer des préconisations de remédiation conformes aux normes techniques applicables.