Si vous achetez une maison ou un appartement, si vous faites construire, ou vous faites réaliser des travaux dans votre maison ou dans votre appartement, l’entrepreneur est tenu de garantir les travaux qu’il a exécutés directement ou fait exécuter par un sous-traitant.

• La malfaçon est un défaut ou une imperfection d’une construction résultant d’une mauvaise exécution.
• Vous pouvez émettre des réserves en raison du constat de malfaçons, de désordres ou de défauts de conformité apparents, le constructeur sera tenu de réparer.
• Le constructeur est tenu à 3 garanties : la garantie de parfait achèvement (l’année suivant la réception des travaux), la garantie biennale (2 ans minimum), la garantie décennale (10 ans).

À compter de la réception des travaux, les constructeurs sont tenus de quatre types de garanties.

Tout d’abord, les désordres ou malfaçons qui apparaissent pendant l’année qui suit la réception relèvent de la garantie de parfait achèvement à laquelle tout constructeur est tenue (article 1792-6 du Code civil). Cette mesure concerne non seulement le contrat de construction de maison individuelle mais englobe également tous les contrats de louage d’ouvrage[3]. Elle s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage[4], soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Toutefois, cette garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage.

La garantie biennale (2 ans) ou de bon fonctionnement (article 1792-3 du Code civil) couvre quant à elle les désordres affectant les équipements dissociables de l’ouvrage (interphone, ballon d’eau chaude, chaudière, climatiseur, système de sonorisation, plafond suspendu, moquette, plomberie, etc.). Cette garantie, d’une durée minimale de 2 ans, peut être augmentée selon les termes d’un contrat passé avec le ou les professionnels concernés. Elle prend effet à la date de réception des travaux.

La garantie décennale (10 ans) rend responsable de plein droit tout constructeur (entrepreneurs, vendeurs d’immeubles à construire, architectes, etc.), envers le maître de l’ouvrage, des désordres, même résultant d’un vice du sol, qui :

• compromettent la solidité de l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination ;
• affectent des éléments d’équipement faisant indissociablement corps à l’ouvrage.

La présomption de responsabilité pèse sur le constructeur pendant les 10 ans qui suivent la réception des travaux (article 1792-4-1 du Code civil). Ce principe de la responsabilité décennale est d’ordre public : aucune clause contractuelle ne peut exonérer le débiteur ou limiter la garantie.

Enfin, lorsque le dommage ne relève pas des garanties ci-dessus, la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur peut être engagée.